📋 Contracte imobiliare — Ce trebuie să știi

Cumpărarea unui imobil implică mai multe etape juridice. Cunoașterea tipurilor de contracte și a documentelor necesare te protejează împotriva surprizelor neplăcute și a pierderilor financiare.

Cele 3 etape contractuale principale

Promisiunea / AntecontractulÎnțelegerea preliminară. Nu transferă proprietatea, dar blochează vânzarea și stabilește condițiile. Se semnează la notar sau sub semnătură privată (atenție la riscuri).

Contractul de vânzare-cumpărare autentificatDocumentul principal. Transferă dreptul de proprietate. Obligatoriu autentificat la notar — contractele imobiliare sub semnătură privată sunt nule juridic.

Intabularea în Cartea FunciarăÎnscrierea dreptului tău de proprietate în registrul național. Notarul face această operațiune imediat după semnarea contractului. Ești proprietar complet protejat juridic abia după intabulare.

Avansul din antecontract

⚠️ Scrie întotdeauna în antecontract ce tip de plată faci, în ce monedă și la ce curs de schimb. Asta te poate scuti de surprize la notar.

💡 Suma tipică de avans: 5-10% din prețul de vânzare. Nu da niciodată bani fără un contract scris!

✍️ Antecontractul (Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare)

Antecontractul este un acord prin care ambele părți se obligă să perfecteze în viitor vânzarea. Nu transferă proprietatea, dar creează obligații juridice pentru ambele părți.

Ce trebuie să conțină obligatoriu

Identificarea exactă a proprietățiiAdresa completă, numărul cadastral, numărul CF, suprafața utilă exactă din acte.

Prețul total și modalitatea de platăSuma exactă în EUR sau RON, cum se plătește (bani proprii, credit ipotecar, rate), termenele de plată.

Termenul de finalizareData până la care se semnează contractul de vânzare-cumpărare definitiv (ex: max 90 zile).

Condițiile suspensiveEx: "contractul se perfectează DOAR dacă cumpărătorul obține credit ipotecar de min X EUR până la data Y". Dacă nu se îndeplinesc → avansul se returnează.

Penalitățile pentru neexecutareCe se întâmplă dacă una din părți nu se prezintă la notar la data stabilită.

Starea proprietății și dotările incluseLista cu ce rămâne în apartament (electrocasnice, mobilă) și starea în care se predă.

Formă: notar sau sub semnătură privată?

⚠️ Un antecontract sub semnătură privată (fără notar) are forță juridică limitată. Dacă vânzătorul refuză să se prezinte la notar, poți obține prin instanță obligarea lui — dar procesul durează și costă. Recomandare: autentifică întotdeauna la notar.

Condiția suspensivă pentru credit — esențială!

✅ Dacă cumperi cu credit ipotecar, include obligatoriu clauza: "Prezentul antecontract este supus condiției suspensive a obținerii de către cumpărător a unui credit ipotecar în sumă de minimum [X] EUR/RON, în termen de [Y] zile. Neîndeplinirea acestei condiții conduce la rezoluțiunea antecontractului și restituirea integrală a avansului."

📝 Contractul de Vânzare-Cumpărare

🔴 Contractele imobiliare TREBUIE autentificate notarial. Un contract sub semnătură privată pentru un imobil este nul de drept și nu poate fi intabulat în CF.

Clauze obligatorii — verifică fiecare

✓

Identitatea vânzătorului și cumpărătoruluiNume complet, CNP, adresă domiciliu — exact ca în CI.

✓

Descrierea exactă a bunuluiAdresă, nr. cadastral, nr. CF, suprafață construită și utilă, etaj, număr apartament, cote-părți din spațiile comune.

✓

Prețul și modalitatea de achitareSuma totală, ce s-a plătit deja (avans), ce rămâne de plătit, termenele și contul bancar.
★ Foarte Important!! : Stabiliți din faza de negociere în ce monedă se va plăti prețul și dacă este în altă monedă decât RON, la ce curs se va calcula prețul final.

✓

Data și modalitatea de predare-primireCând predă cheile, cum se face procesul-verbal de predare-primire, cine suportă costurile până la predare.

✓

Declarațiile vânzătoruluiCă proprietatea este liberă de sarcini, că nu există litigii, că cheltuielile sunt achitate la zi, că nu cunoaște vicii ascunse.

✓

Ce este inclus în vânzareLista mobilierului, electrocasnicelor sau instalațiilor rămase în apartament.

Drepturile tale la semnare

💡 Ai dreptul să citești integral contractul înainte de a semna. Notarul are obligația să explice orice clauză. Nu te grăbi. Dacă nu înțelegi ceva — întreabă. Dacă ceva nu îți convine — nu semna până nu se modifică.

Procesul-verbal de predare-primire

Document separat, semnat la predarea efectivă a cheilor. Trebuie să conțină:

Indexurile contoarelor (apă rece/caldă, gaz, curent) la data predării
Lista obiectelor predate (chei, acte, manuale aparate)
Starea apartamentului la predare
Confirmarea că nu există restanțe la utilități și asociație

🏛️ Cartea Funciară — Structura completă

Cartea Funciară (CF) este registrul oficial al tuturor proprietăților imobiliare din România, gestionat de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară). Fiecare imobil are un număr unic de CF.

📋 Partea I — Foaia de Avere

Numărul cadastral unic
Adresa completă a imobilului
Suprafața construită și utilă
Destinația (locuință, comercial, etc.)
Cota-parte din terenul aferent
Descrierea construcției (etaj, an)

✅ Verifică că suprafețele corespund cu realitatea

👤 Partea II — Foaia de Proprietate

Numele proprietarului actual
Cota de proprietate (100% sau fracționat)
Modul de dobândire (cumpărare, moștenire, donație)
Data și numărul actului de dobândire
Istoricul complet al proprietarilor

✅ Verifică că vânzătorul este proprietarul înscris

⚠️ Partea III — Foaia de Sarcini

Ipoteci bancare (credite garantate)
Interdicții de înstrăinare sau urmărire
Servituți (drepturi ale terților)
Litigii înregistrate
Sechestre judiciare
Notări diverse

🔴 Trebuie să fie GOALĂ sau cu sarcini radiate

Cum obții Extrasul de Carte Funciară

Online — cel mai rapidPe e-ancpi.ro → Servicii Online → Extras CF pentru informare. Cost: ~20 lei. Primit în câteva ore.

Prin notarNotarul îl obține automat în procesul de autentificare. Inclus în onorariul notarial.

La ghișeul OCPIOficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din județul proprietății. Cost similar, timp mai lung.

⚠️ Valabilitate: Extrasul CF are valabilitate de 30 zile pentru tranzacții notariale. Nu accepta extrase mai vechi de 30 zile — situația se poate schimba!

Ce înseamnă "liber de sarcini"

✅ Proprietatea este "liberă de sarcini" dacă Partea III este goală SAU conține doar înscrieri radiate (tăiate). O ipotecă radiată = ipoteca a fost achitată și stinsă. O ipotecă activă = proprietatea este în continuare garantată băncii.

Extras CF — cum îl citești pas cu pas

Verifică nr. CF și nr. cadastralTrebuie să corespundă cu ce îți arată vânzătorul în actele de proprietate.

Verifică Partea I — suprafețeleSuprafața utilă din CF = suprafața pentru care plătești. Dacă diferă față de anunț → negociezi sau ceri justificare.

Verifică Partea II — proprietarulNumele din CF = persoana care poate vinde. Dacă sunt 2 proprietari → ambii trebuie să semneze.

Verifică Partea III — sarcinileOrice scriere activă (fără radiere) = problemă. Întreabă vânzătorul să o radieze înainte sau asigură-te că ipoteca băncii se stinge din banii tăi la notar.

Verifică data extrasuluiMax 30 zile. Dacă e mai vechi → cere unul nou înainte de a semna orice sau de a da avans.

🚩 Red Flags — Situații care trebuie să te oprească

🛑 Dacă întâlnești oricare din situațiile de mai jos, consultă un avocat imobiliar înainte de a continua. Nu te lăsa grăbit de presiunea vânzătorului sau a agentului.

🔴

Ipotecă activă în Partea III CFProprietatea e garantată unei bănci. La vânzare, ipoteca trebuie radiată din suma de cumpărare. Asigură-te că notarul gestionează direct plata către bancă.

🔴

Interdicție de înstrăinareProprietatea nu poate fi vândută legal. Poate fi pusă de bancă, instanță sau ANAF. Tranzacția este blocată până la ridicarea interdicției.

🔴

Litigiu menționat în CFExistă un proces în curs care poate anula dreptul de proprietate. Risc extrem — evită complet sau consultă un avocat.

🔴

Vânzătorul din CF ≠ persoana care vindeDacă cel care negociază cu tine nu e proprietarul înscris în CF, nu dai bani și nu semnezi nimic fără clarificări complete.

🟠

Suprafața din CF diferă mult față de anunțDiferențe de peste 5% necesită explicații. Poți negocia prețul pe baza suprafeței reale din CF, nu a celei promise.

🟠

Vânzătorul refuză să arate Extras CF actualizatOrice proprietar onest îl furnizează imediat. Refuzul ascunde de obicei o problemă.

🟠

Contract cu preț subdeclarat (prețul din contract ≠ prețul real)Practic des întâlnit, dar ilegal (evaziune fiscală). Riscul e al tău ca și cumpărător dacă fiscul verifică. Refuză sau cere declararea prețului real.

🟠

Modificări structurale neautorizate (fără AC)Demolări de pereți portanți sau extinderi fără autorizație de construire. Problemă la revânzare și risc structural.

🟡

Presiune să semnezi rapid / să nu citești contractulSemn clasic al unei tranzacții problematice. Ai tot dreptul să iei contractul acasă și să îl citești în liniște.

🟡

Avans dat fără niciun document scrisFără antecontract sau chitanță oficială, banii sunt practic pierduți dacă vânzătorul se răzgândește.

✅ Green Flags — Semne bune

✅

Extras CF actualizat furnizat spontanVânzătorul ți-l dă fără să ceri — semn de transparență.

✅

Parte III CF goală sau cu sarcini radiateProprietatea este liberă de orice sarcini.

✅

Vânzătorul permite mai multe vizionări și aduce documenteDisponibilitate = nu are ce ascunde.

✅

Cheltuieli de întreținere cu chitanțe la ziAdeverință de la asociație că nu există restanțe.

✅

Prețul declarat în contract = prețul real plătitCorectitudine fiscală, zero risc ulterior.

⚖️ Procesul notarial — Pași complet

Alegi notarulPoți alege orice notar din România, indiferent de locul proprietății (din 2012). Compară tarifele — pot varia cu 30-40%.

Programezi data semnăriiDe regulă 1-2 săptămâni înainte. Notarul verifică CF, pregătește contractul, calculează taxele.

Vânzătorul pregătește documenteleActe proprietate, extras CF (max 30 zile), certificat energetic, adeverință asociație (fără datorii), certificate fiscale de la ANAF și Primărie.

Cumpărătorul pregătește documenteleCI/pașaport, dovada fondurilor (extras cont sau aprobare credit), certificat fiscal dacă deții alte imobile.

La birou — citești contractulNotarul citește contractul cu voce tare. Tu ai dreptul să pui orice întrebare și să ceri modificări. Nu te grăbi.

Plata prețuluiDe regulă prin virament bancar în ziua semnării sau în termen de 1-3 zile. Plata în numerar e posibilă, dar se declară integral.

Semnarea și autentificareaAmbele părți semnează. Notarul autentifică. Din acest moment contractul este valabil.

IntabulareaNotarul trimite documentele la ANCPI pentru intabularea dreptului tău de proprietate în CF. Durată: 3-7 zile lucrătoare. Abia după intabulare ești proprietar deplin protejat juridic.

💰 Costuri de tranzacție — Estimare 2026

⚠️ Toate sumele de mai jos sunt estimative. Cere ofertă detaliată de la notar înainte de a semna antecontractul.

Cost	Bază calcul	Estimare	Cine plătește
Onorar notar	% din prețul tranzacției (grilă UNNPR)	0.5 – 1%	Cumpărătorul
Taxă ANCPI intabulare	0.15% din valoarea impozabilă	150–300 €	Cumpărătorul
Extras CF notar	Fix	~20–50 lei	Cumpărătorul
Impozit vânzare (vânzător)	3% din preț dacă deține sub 3 ani	Variabil	Vânzătorul
Certificate fiscale (vânzător)	Fix per certificate	50–200 lei	Vânzătorul
TOTAL estimat cumpărător	1.5 – 3% din prețul de achiziție		—

💡 Exemplu concret: apartament 100.000 € → costuri notariale + ANCPI ≈ 1.500 – 3.000 €. Bugetează-le separat față de avans!

📖 Glosar termeni juridici imobiliari

Termenii juridici explicați în limbaj simplu.

Intabulare

Înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară. Ești proprietar deplin protejat juridic abia după intabulare.

Carte Funciară (CF)

Registrul oficial al tuturor proprietăților imobiliare. Arată cine este proprietarul, descrierea imobilului și orice sarcini existente.

Număr cadastral

Codul unic național al unui imobil în sistemul de cadastru. Identifică unic proprietatea în toate actele oficiale.

Extras CF

Document oficial care arată starea actuală a Cărții Funciare pentru un imobil: proprietar, suprafață, sarcini. Valabil 30 zile.

Ipotecă

Garanție reală înscrisă în CF prin care imobilul garantează plata unui credit. La vânzare, ipoteca trebuie radiată.

Radiere

Ștergerea din CF a unei sarcini (ipotecă, interdicție) după ce obligația a fost stinsă. O sarcină radiată = problema dispărută.

Interdicție de înstrăinare

Dreptul de proprietate nu poate fi vândut sau donat. Pusă de bancă (la creditele cu ipotecă), instanță sau ANAF.

Servitute

Drept al altei persoane de a folosi parțial proprietatea ta (ex: drept de trecere). Se înscrie în CF și rămâne indiferent de proprietar.

Condiție suspensivă

Clauză prin care contractul depinde de un eveniment viitor incert (ex: obținerea creditului). Dacă nu se realizează → contractul se desface.

Autentificare notarială

Procedura prin care notarul confirmă că actul e legal, că părțile l-au semnat în cunoștință de cauză și că este valid juridic.

ANCPI

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară — instituția care administrează Cartea Funciară la nivel național.

OCPI

Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară — biroul județean al ANCPI. Aici se depun actele pentru intabulare.

Viciu ascuns

Defect al proprietății care nu era vizibil la cumpărare și îi afectează utilizarea normală. Vânzătorul răspunde pentru vicii ascunse.

Certificat energetic

Document obligatoriu la vânzare care atestă eficiența energetică a imobilului (clasele A-G). Clasa A = cel mai eficient.

Cota-parte indivizibilă

Fracțiunea din proprietatea comună (teren, structură bloc, spații comune) care aparține apartamentului tău.

Promisiune bilaterală de vânzare

Alt nume pentru antecontract. Ambele părți se obligă reciproc: vânzătorul să vândă, cumpărătorul să cumpere.

Proces-verbal de predare-primire

Document semnat la predarea cheilor care confirmă starea apartamentului și indexurile contoarelor la momentul predării.